物业问题，关系千家万户。物业费争议、服务不达标的矛盾，时常发生。在审理物业服务合同纠纷案件的过程中，我们发现——不少业主对相关法律规定，存在认知误区。今天，我们结合审判实践，用十问十答，带大家了解物业纠纷相关法律知识，带你依法、理性地处理矛盾 

Q1 物业公司与开发商签订的「前期物业服务合同」，对业主有效吗？有效 ✅《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”划重点：这份合同对全体业主都有普遍约束力，不以业主个人是否签字或同意为生效前提。

Q2 前期物业服务合同到期后，物业公司还有权继续收物业费吗？可以 ✅《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”一句话总结：服务没断，收费就有据。

Q3 物业费的诉讼时效，如何计算？按周期分段分别起算 ⏱️物业服务合同通常约定物业服务费按照固定周期结算（如一年一交），每个周期的物业费债权相互独立，而非同一笔债务的分期履行。因此，物业服务费诉讼时效目前倾向于按照周期分段分别起算，不适用《中华人民共和国民法典》第一百八十九条关于「同一债务分期履行」的诉讼时效起算规则。

Q4 物业公司必须向业主公示公开的相关事项，有哪些？业主知情权，是业主有效监督物业服务、维护自身合法权益的重要权利。物业公司应当定期、以合理方式向业主公开以下内容：📋 服务的事项　👤 负责人员

⭐ 质量要求　💰 收费项目与收费标准

📊履行情况　🔨 维修资金使用情况

🏪 业主共有部分的经营与收益情况⚠

但业主知情权并非没有边界。与业主合法权益无关的内部经营性文件、无证据证明客观存在的材料，以及超出合理必要性范围的请求，法院不予支持公开。

Q5 包干制服务计费模式下，业主能要求物业公开物业服务费用收支明细吗？不能 业主与物业公司可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制：业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担 —— 可以认为是物业公司「自负盈亏」。🔹 酬金制：从预收物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定支出，结余或不足均由业主享有或承担。在包干制模式下，物业服务费用的原始收支、明细账目等，往往属于物业公司的自主经营范畴，与业主利益无直接关联，不属于业主知情权范围。Q6 单个业主能主张分配公共收益吗？不可以 ❌《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”公共收益属于小区全体业主所有，应由全体业主共同管理。其使用和分配，属于全体业主行使共同管理权的重大事项，必须走表决程序：1️⃣ 专有部分面积占比 2/3 以上 且人数占比 2/3 以上 的业主参与表决；2️⃣ 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。未经上述表决程序，单个业主主张分配公共收益，不予支持。

Q7 “空置房”是否应该缴纳物业费？应当缴纳 ✅《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”对于物业公司而言，其对小区卫生、绿化、安全等进行管理，提供的是整体的物业服务，物业服务具有公共性，不管业主是否入住，物业公司均已按照约定提供了相关服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

Q8 房屋出租后，物业费应由谁承担？约定优先，业主连带 

《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”Q9 物业能否采取停水、停电、禁止车辆进入停车场等方式催缴物业费？不可以 ❌《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款、第三款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”Q10 哪些情况下，能使用维修资金？业主共同决定 🔧《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

来源：江西省物业管理行业协会、吕梁住建