装修管理是物业管理的核心模块之一，既涉及业主对专有部分的处分权，也关乎小区公共设施安全与整体居住环境。

物业有权进入我家检查装修吗？

邻居违规装修导致我家受损该找谁追责？

装修押金和管理费的收取是否合法？

这些问题不仅关系到装修体验，更直接影响业主财产权益与邻里关系。为此，本次整理了8起物业管理装修的典型纠纷案例，覆盖了“物业检查权限、渗漏责任划分、违规装修追责、费用争议”等全场景纠纷，以下是具体案例内容：

问题1：物业工作人员能否在业主装修期间进入房屋检查？

业主刘先生因前期与物业工作人员发生争执，在装修期间拒绝物业进入其房屋进行检查，理由是房屋属于私人空间，未经同意他人不得进入。

解答：物业有权依据协议开展监督检查，业主在装修申请时已签署《住宅室内装饰装修管理服务协议》，协议明确了物业对装修活动的监督检查权利，业主不得拒绝正当的检查行为。

物业检查需履行规范流程：工作人员进入业主房屋时，必须穿工作服、佩戴工作证，敲门表明身份和检查目的，征得业主或现场授权人员同意后才可进入；若室内已完成木地板铺设，需穿鞋套或脱鞋进入，避免损坏业主财产；检查过程中应尊重业主隐私，不得随意翻动业主私人物品，检查时长需合理控制。

法律依据：

1.建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第二十条：装饰人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

2.《中华人民共和国民法典》第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

3.业主与物业服务企业签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》等相关规定。

问题2：业主装修导致楼下渗水，物业公司是否承担责任？

业主装修时抬高卫生间地坪、未封堵套管间隙，导致楼下卫生间渗水，地板、顶棚受损。初步判定结果：楼上业主装修不当、物业公司管理不到位等，损失由双方共同承担。

解答：楼上业主的责任：不当装修行为直接导致渗漏，违反相邻关系义务，需承担侵权赔偿责任。

物业公司的责任：若物业公司未按协议约定履行日常巡查、隐患提醒、违规制止等监督义务，属于不作为侵权，需根据其过错程度承担相应补充赔偿责任；物业与业主签订的免除自身法定监督义务的免责格式条款无效。

法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》第二百八十七条：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

2.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

问题3：业主违法装修，物业公司已履行告知义务是否还需担责？

业主李某装修时违规操作导致邻居张某房屋受损，张某要求物业公司承担责任。经查，物业公司在李某装修前已依法告知禁止行为及注意事项，并履行了日常管理职责。物业公司还要担责？

解答：业主专有部分所有权的限制：业主对专有部分行使权利时，不得危及建筑物安全或损害其他业主合法权益，李某违规装修属于滥用权利。

物业公司的免责边界：物业公司已履行法定告知义务和管理职责，巡查义务和违规制止义务，对业主的故意违规行为无法预见或控制的，无需承担赔偿责任。

法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百七十四条：损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。

问题4：装修废弃物堵塞管道导致跑水，物业公司是否担责？

物业公司刚对小区污水管网进行疏通，楼上业主装修时，施工人员偷偷将水泥、油漆倒入地漏，堵塞主管弯头，导致楼下李先生家地漏冒水、木地板被淹。物业要承担责任？

解答：物业公司已履行职责：按计划完成管道疏通，与装修业主签订了装修协议并进行巡视，对施工人员的隐蔽违规行为无法预见和制止，不存在管理疏漏。

责任主体：跑水的直接原因是装修人员违规倾倒废弃物，应由装修人员及其雇主（业主）承担连带全部赔偿责任；物业管理费是基于物业服务合同的服务费，并非财产损失保险费，物业公司无需为业主或施工人员的故意违规行为承担兜底责任。

法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

2.《中华人民共和国民法典》第一千一百九十二条：个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。接受劳务一方承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的提供劳务一方追偿。提供劳务一方因劳务受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。

3.小区《住宅室内装饰装修管理服务协议》等相关协议约定：业主装修需遵守管理规定，不得损害公共设施。

问题5：业主擅自更换阳台玻璃影响小区外观

业主刘先生未经物业同意，更换了与小区整体色彩反差极大的有色玻璃，物业多次协调后，刘先生最终拆除了有色玻璃。

解答：业主需遵守管理规约：业主装修涉及改变住宅外立面的，应提前向物业提交申请及相关方案，经物业审核同意（涉及规划许可的需取得城市规划行政主管部门批准）后才可施工，刘先生擅自更换玻璃的行为违反业主与物业签署的管理规约及装修管理相关规定。

个人利益服从集体利益：有色玻璃破坏小区整体布局，违反个人利益与集体利益冲突时的处理原则。

法律依据：

1.住建部110号令(住宅室内装饰装修管理办法) 第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为: (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗; 本条所列第(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;

问题6：业主不在指定位置安装空调的处理方式

业主王先生在装修时，坚持要在自行选择的外墙位置安装空调外机，拒绝遵守小区《装修管理规定》中明确的空调安装指定位置要求，空调安装人员为促成业务，鼓动王先生对抗物业公司的管理。

解答：针对业主的处理流程：

1.沟通劝导阶段：物业公司首先应向业主书面告知指定安装位置的依据（如符合建筑设计规范、保障公共安全、避免噪音影响邻里、维护小区外观统一等），采用说服教育的方式引导业主合规安装；必要时邀请业主委员会协助沟通，增强劝导效果。

2.整改通知阶段：若劝导无效，且业主自行选择的安装位置确实存在安全隐患、损害邻里合法权益或影响小区整体美观的，物业公司应立即向业主发出《限期整改通知书》，明确整改要求、期限及逾期未整改的法律后果，并留存送达证据。

3.上报处理阶段：业主逾期拒不整改的，物业公司应及时将相关情况上报至住房和城乡建设、城市管理等相关主管部门，由主管部门依法处理。

4.针对空调安装人员的管理措施：物业公司应向空调安装公司及现场施工人员出具《合规安装告知书》，明确小区空调安装规范及违规后果；若安装公司仍协助业主实施违规安装，物业公司有权将该安装公司列入小区服务黑名单，限制其进入物业管理区域开展业务，并可向其行业主管部门或消费者协会投诉举报。

法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

2.建设部令第 110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第十九条：禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

问题7：业主私自改变下水管导致楼下受损的责任

业主顾某在未做防水处理的储藏室内，擅自安装马桶、洗脸盆等卫生设施，违规改变废水下水立管三通走向，导致污水渗漏，造成楼下业主王某储藏室内物品受潮损坏。

解答：违规行为认定：储藏室属于无防水设计要求的房间，根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，不得擅自改为卫生间、厨房间等有水使用功能的空间。顾某私自安装卫生设施、改变下水管道的行为，存在重大安全隐患，直接损害了楼下业主的合法权益，属于严重违规装修行为。

维权途径及责任承担：

1.协商整改：楼下业主王某及物业公司有权要求顾某立即停止违规行为，拆除违规安装的卫生设施，恢复下水管道原状，并赔偿王某的财产损失。

2.强制维权：若顾某拒绝整改和赔偿，王某可向人民法院提起民事诉讼，要求其承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任；物业公司应配合王某维权，提供相关证据材料，并可将顾某的违规行为上报相关主管部门。

法律依据：

 1.《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

 2.《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

 3.住建部110号令(住宅室内装饰装修管理办法)第五条：（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

问题8：业主装修押金的收取合法性

业主王先生装修时，物业公司要求收取装修押金和装修管理费，王先生质疑该两项收费的合理性与合法性，拒绝缴纳。

解答：

1. 装修押金：合法合规，需明确约定与规范退还

装修押金的收取具有合法性，其核心目的是约束业主及施工人员在装修过程中的违规行为，保障小区公共设施、共有部分安全及其他业主合法权益。

2.收取与退还的规范要求：

物业公司需在《住宅室内装饰装修管理服务协议》中明确约定押金的收取标准、用途、退还条件及退还时限，收费标准应遵循公平合理原则，不得变相乱收费；

装修过程中若业主无违规装修行为、未损坏公共设施及他人财产，装修验收合格后，物业公司应在协议约定时限内全额无息退还押金，不得无故拖延或克扣；

若业主存在违规装修并造成损失的，物业公司可按协议约定从押金中扣除相应赔偿费用，但需书面告知业主损失事实、金额依据及扣款明细，剩余押金仍需及时退还。

3. 装修管理费：约定优先，需对应实际服务

装修管理费的收取需以双方约定为前提，物业公司收取该费用的，应提供对应的专项服务，包括但不限于装修期间的施工人员管理、施工时间监管、公共区域保洁维护、装修垃圾清运协调等。

4.规范要求：

管理费的收费标准需在物业服务合同或《住宅室内装饰装修管理服务协议》中明确约定，不得擅自增设收费项目或提高收费标准；

若物业公司未提供对应专项服务，或收费标准明显高于当地同类物业服务水平且无合理依据的，业主有权提出异议并要求调整。

法律依据：

1.《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

2.《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

3.建设部令第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条：装修人、装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

4.建设部令第 110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（七）管理服务费用”的规定。第二十五条：“住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉“”。

5.《中华人民共和国价格法》第十三条：经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。

来源：广州市天河区物业服务行业协会