即将过去的2025年，对于物业管理来说可谓是空前的专项整治年：继2017年《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》将物业服务管理作为社区治理短板之后，8年之后由中纪委出手，与住房城乡建设部共同展开了对于物业服务履约不到位、侵占公共收益的全国性专项整治行动。这也意味着，从国家层面看，多年来以物业公司自收自支为前提的包干制或者酬金制物业服务格局，已经步入全面整治阶段;从市场层面看，各地本应正常的前期物业指导价格更新，直接引发了多地的物业费降价潮，与降价潮对应的则是各物业企业投标竞聘时向各小区纷纷开出“带资进场”巨额支票;从行政监管的角度看，继深圳2020年修法强制物业费等所有小区资金都必须进入政府数据实时监管、业主随时监督的账户之后，四川、江苏有关部门开始探索推行业委会账户直接收取物业费，多地有关部门探索通过网络技术工具将物业公司收费账户变成业主随时查阅账户、将社区通过物业合同约定作为小区收支的“监察人”;最后，从业主的角度看，业主大会的成立和运行，经过广东诉讼指引和海南司法判决的确认，有的省市已经明确首次业主大会会议也可适用“送达即参与”的投票规则，业委会即使届满也有权直接继续诉讼，业主组织的有效建立和持续运行，是小区物业管理真正迈向业主掏钱有效自治的前提和基础。

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【国家层面】

对物业服务管理“短板”

纪委出手牵头整治

事件一：中纪委和住房城乡建设部整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益

2025年初，中纪委和住房城乡建设部就物业服务履约不到位、侵占业主公共收益的问题联合展开全国集中整治行动，明确将其作为针对群众身边不正之风、腐败问题的重点民生实事任务。首先，这意味着2017年《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》将“改进物业服务管理”作为“补齐社区治理短板”的重要内容，在时隔8年之后，短板甚至违法违规问题更加突出，因此才有必要由纪委监察部门带头出手，展开全国性的集中整治专项行动;其次，在绝大多数小区没有业委会，整治对象集中在物业服务企业，而在选出业委会的少数小区里，有的业委会和物业企业勾结起来，有的业委会抛开物业企业独自经营，也存在侵占公共收益的问题，小区普通业主合法权益的维护不容乐观。面对这一全国性的普遍问题，深圳2020年就立法强制物业费等所有资金存入政府监管账户，具备了对照各小区账户流水和财务报表，直接核实小区收支真实性合理性的数字化监管基础，有条件在全国独树一帜、更加系统、更加彻底地解决问题，从根本上提升基层治理效能。

事件二：《城市居民委员会组织法》修订，明确对业委会协助指导并监督的职责

2025年10月28日，全国人大常委会表决通过新修订的《城市居民委员会组织法》，对于居民委员会职责明确规定为“指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷”。相比《民法典》规定“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”，新修订的《城市居民委员会组织法》增加了居委会对业委会“监督”的职责规定。但是，如果法律法规作出了规定但没有对应的罚则，就只能说相关条款是“倡议”而非强制。实践中，各地普遍存在社区居委会对业委会有“监督”职责但没有工作抓手，导致监督无门，矛盾难解。目前，对于社区监督小区的有效支持路径有两条：一条是深圳2020年通过特区条例修法强制规定小区物业费在内的所有资金必须经由实时公开的政府监管账户来收支;另一条是以信托等制度为名在物业服务合同中引入社区居委会等外部力量作为“监察人”的约定角色。

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【市场层面】

物业费降价潮蔓延

“带资进场”几成投标标配

事件一：前期物业服务指导价修订更新，掀起全国多地物业费降价潮

据住房城乡建设部信息平台数据，截至2025年4月，已有23个地级市发布新修订的《物业服务收费管理办法》，明确将普通住宅前期物业费纳入政府指导价管理。对于前期物业费实施政府指导价本身不是新事，多年前就已经实施，但是这次在广州、重庆等地相继发布新的指导价之后，业主们(特别是选出了业委会的少数小区的业主们)对照发现，本小区在选举产生业委会之前长期实施的物业费收费标准，都远远高于现行的政府指导价。正是在这样普遍的质疑下，寻求续聘的物业企业(包括头部物业企业在内)，面对市场竞争纷纷主动降价。这场全国性的物业费降价潮，与前期物业服务合同普遍按照政府指导等级约定服务标准，但收费价格普遍高于指导价直接相关，与物业合同对于事关全体业主利益但物业费长期以企业秘密为名缺乏应有的业主知情监督，是问题的一体两面。

事件二：业主大会续聘选聘，物业“带资”成为多地招投标“标配”

2025年5月，杭州臻奥院三期首届业委会要求前期物业公司“带资1600万元”才能续签物业合同，结果谈判破裂。此举遭到该小区物业以及业内其他物业公司的普遍反对，但是从各地物业公司投标参与小区选聘物业的情况看，“带资进场”已经成为多地小区选聘时各物业公司的“标配”。对此，有人质疑这有违公平竞争，属于行业怪象，最终伤害了业主利益。其实，无论业委会对老物业续聘提的带资条件，还是各物业投标新小区的带资攀比，无论所带资金进的是业委会账户还是双方共管账户，在物业行业早已不再是资本市场宠儿的背景下，背后可能都是小区对于物业合同履约必要物业服务收支监督的放弃，是对于物业公司短期亏本投入长期随意回本的交换，是物业企业在小区随意收支、表亏实赚的利益盘算。

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【行政层面】

公共账户收费从深圳法定

拓展到地方党政引导

事件一：业主公共账户收取物业费，从深圳法定到江苏四川行政引导

2020年3月开始实施的《深圳经济特区物业管理条例》开创了业主大会可以开设账户直接收取物业费在内的业主共有资金的法定路径，5年来未见全国其他省市修法或者行政部门跟进，这种情况在2025年发生了变化：4月，四川省遂宁市委组织部社工部联合印发《关于开展党建引领划小治理单元改革的实施意见》，明确提出“支持业委会在网格党组织领导下，根据实际情况逐步推进‘统收、统管’物业费”;无独有偶，江苏省住建厅发布的《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》，聚焦群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点，明确引导支持“探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式”。从深圳的法治实践看，业主大会或者业委会的业主公共账户收费并不等于“业委会收费”，一般经由物业合同约定，小区虽然收费主体从过往的物业公司变成了业主大会或者业委会，但是收费催费甚至起诉等具体的事务责任依然都还由物业公司承担。

事件二：中物协首度发声，认为信托制“是酬金制的一种，不宜过度宣传”

全国各地的物业服务合同范本，长期以来都以物业公司账户收支为隐含前提，对于小区收支实施酬金制与包干制的“二选一”。在成都首创的物业服务“信托制”另起炉灶，引导物业合同约定物业费都是“业主共有基金”，应当通过专门账户公开收支，形成了信托制与酬金制、包干制的“名分之争”。2025年7月2日，中国物业管理协会理事会会议发布2025年上半年工作报告，提出经委托成都物协、武汉物协及专家专题研判调研，“协会认为信托制模式仅是酬金制的一种方式，不宜过度宣传其作用”。其实，深圳2020年实施的物管条例就已经摆脱了酬金制包干制的名词束缚，法定强制物业费在内的所有资金都必须进政府公开监管的数据共享银行账户，任何小区任何业主都可以自助登录政府信息平台，实时查看监督本小区账户收支。至于小区资金进业主大会基本账户还是继续使用物业共管账户，交由业主大会自行决定。在深圳的实践中，已经出现了在所有资金都进业主大会账户的制度下实施酬金制或者包干制的不同约定，显示不管什么制，都必须依法公开透明、接受业主大会审批预算、接受业主检查监督。

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【业主层面】

业主大会适用“送达即参与”

事件一：首次业主大会会议适用“送达即参与”，获法院判决认可

2025年9月，海口市世贸雅苑小区业主迎来一场全国瞩目的业主撤销权纠纷判决，该市中院二审审理裁定：该小区首次业主大会会议规定“有效送达表决票”即为参与，表决程序合法有效。判决认定，业主大会筹备组已穷尽一切手段尽到通知义务，采用“有效送达表决票即为参与”的规则合法有效，而某公司(大业主)有意利用其专有部分面积较大，故意不参与业主大会表决使程序出现瑕疵，其行为意图实质损害了小区多数业主的合法权益。在此之前，2022年6月上海市第二中院就以提级管辖的形式，对某物业公司诉某业主大会等业主撤销权纠纷作出判决，认为《民法典》规定的“业主参与表决”，其表现形式不局限于业主实际投出业主大会表决票，若业主约定“表决票送达即视为参与”“未投票即视为同意已表决的多数意见”，人民法院应尊重业主自治，认可该约定内容的效力。相关判决正面回应了《民法典》“参与表决”的理解分歧，有效弥补了少数业主通过拒绝投票的方式使业主大会瘫痪的法律漏洞，破解了困扰基层治理的小区计票规则难题。

事件二：业委会即使期满也可继续诉讼，获最高院审查同意

2025年6月4日，广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》的通知(粤高法〔2025〕46号)。该诉讼指引明确经省法院审判委员会会议通过，并报最高人民法院审查同意。其中引人瞩目的亮点之一，是对于业委会任期届满是否依然具有继续诉讼资格的规定：“未选举产生新业主委员会的，由原业主委员会继续进行诉讼。原业主委员会拒绝或者确定无法继续进行诉讼的，法院……通知物业所在地的居民委员会，由其代行业主委员会职责或者指导业主大会……指定业主代表参加诉讼。管理规约等另有约定的，从其约定。”从该诉讼指引可以看出，无论各小区管理规约有没有规定，无论当地条例有没有居委会代行业委会职责的规定，业委会任期届满又未选出新一届的，任满后应当继续享有诉讼资格。从市场主体公平的角度看，既然企事业单位社会组织的董事会理事会即使任期届满都有权继续履职，对业委会作为业主大会的执行机构，又为何单独施加特别限制呢?

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【综合层面】

同等经济指标衡量小区治理成败，

促进多元主体百花齐放

事件一：小区成败要比收支数据，首个小区收支健康调研报告发布

《住宅与房地产》杂志2025年8月刊发表了一篇调研报告，题为《同样的业主共有资金，不同账户管钱成效大不同——业主大会账户VS物业公司账户管钱成效对比分析》，提出小区能否健康持续发展，账户资金是否健康可持续是小区制度成败的关键指标。该调研的基础，是2020年3月开始实施的《深圳经济特区物业管理条例》强制规定各小区资金不管通过业主大会账户还是物业公司账户收支，都必须接受政府物业管理信息平台统一公开监管，业主都能随时自助获取自己小区收支和财务信息，因此能够按照同样的财务收支健康指标相互比较不同物业公司服务的不同小区。调研结果显示，从小区账户余额对于月度支出的倍数这一指标看，使用业主大会基本账户管钱的各小区，经济状况远远好于使用物业公司共管账户管钱的各小区，原因在于业主大会账户收支具有排斥亏损的制度刚性，保障了业主大会预算的落地执行，因此新版《深圳经济特区物业管理条例》对于业主大会账户启用后物业公司应当无条件配合实施的规定“正确、必要、成效斐然”。

事件二：国资步入住宅物业行业，并非未来物业管理“双轨制”

2025年2月10日，作为国有企业的石家庄市物业服务集团有限责任公司成立。对此有业内人士认为，这意味着在44年前中国第一家商业化的物业管理公司成立之后，政府对于物业服务行业一种新的治理思路，即从原来商业化的公司服务，到政府主导的住宅微利甚至无利润公共服务，“对物业行业来说就是一个轮回。”其实，一方面公共财政资金对于无物业公司的老旧小区提供卫生安全等兜底服务，在很多城市已实施多年，不少城市还曾由财政资金补贴引导物业公司进入老旧小区提供服务;而在另一方面，全国性范围内绝大多数小区没有业委会，前期物业公司长期事实服务缺乏监管是常态，物业公司在小区有随意收支的“商业化”，但是没有双方自由选择的“市场化”是常态。两方面综合起来，现在和未来之间未必会出现“双轨”式的鲜明对比，从深圳业主大会账户收支和物业公司账户收支都涵盖大中小各种规模小区、酬金包干自管各种类型小区的实践看，维护业主和物业双方合理利益的基石，恰恰是对于无论谁管钱都同等标准的主体支持、公平监管和成败衡量。把标准相反的“双轨制”变成同等标准的“百花齐放”。

作者

杨志敏

深圳市物业管理标准化技术委员会委员

深圳市住建局特区物业管理条例修法小组成员

来源：住宅与房地产