目 录

案例一：业主因房屋质量问题拒交物业服务费

案例二：业主因车辆被盗拒交物业服务费

案例三：小区违规私搭乱建业主拒交物业服务费

案例四：业主因房屋空置拒交物业服务费

案例一

业主因房屋质量问题拒交物业服务费

基本案情

某小区业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司认为并不属于物业服务范围，未予处理，吴某以此为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。

法院判决

吴某向A物业服务公司支付物业服务费，并支付相应违约金。

法官说法

对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：

如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位(开发商)承担维修义务;

在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。

案例二

业主因车辆被盗拒交物业服务费

基本案情

某小区业主张某将其电动车停放在小区楼下，次日早晨张某发现该车被盗，遂打110报警，此案至今未侦破。

张某故以B物业服务公司平日对小区的治安等方面疏于管理，未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出B物业服务公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。

法院判决

张某向B物业服务公司交纳物业服务费，并承担相应违约责任。

法官说法

业主是自身财产安全的第一责任人，按照合同约定交纳物业费是每个业主的义务。依据《物业服务合同》成立的是物业服务合同关系，非保管合同关系。物品被盗系因第三人侵权造成，待公安机关破案后，业主依法可向第三人追偿。

如果物业公司在提供物业服务过程中已经尽到了安全保障义务，不存在明显过错，则不用承担法律责任。

在双方未就车辆看管作特别约定且物业服务公司仅向张某收取低额物业服务费的情况下，若使物业服务公司担负看管或防护众多业主私人物品的责任，显然权利义务明显不对等，有违民法的公平原则。

案例三

小区违规私搭乱建业主拒交物业服务费

基本案情

某小区业主李某某起初是按时交物业服务费的，但后来邻居田某在李某某窗户外搭建了遮阳，导致楼上住户所扔杂物、垃圾滞留在李某某窗外。李某某认为C物业服务公司对违章建筑搭建没有进行强制制止义务，故拒交物业服务费。

庭审中，物业服务公司提交了向住建局、政府等部门报告田某违章搭建问题的回执凭证。

法院判决

李某某向C物业服务公司交纳物业服务费和支付相应违约金。

法官说法

根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，物业服务公司对小区存在的违章搭建、车辆乱停乱放、侵占公共绿地等影响小区秩序的行为只要履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责。

此外，相邻业主违法搭建形成的是李某某与田某的相邻权纠纷，与本案的物业管理纠纷属于不同的法律关系，李某某可另循法律途径解决该纠纷。

案例四

业主因房屋空置拒交物业服务费

基本案情

某小区业主熊某购买毛坯房一套，开发商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未装修和入住，小区物业服务公司催促熊某交纳物业服务费后，熊某以其一直没有装修入住小区，并未享受物业服务，拒绝交纳物业服务费。

法院判决

熊某按60%的比例向小区物业服务公司交纳物业服务费及支付相应违约金。

法官说法

《民法典》 第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物。”

法院认为，房屋空置系业主个人原因所致，且物业服务具有公众性，服务的对象并非某个特定的业主，亦非针对单个业主的房屋，而是整个小区。即使部分业主不居住在小区，物业服务依然在继续，小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要一分不少地支出，即无论业主是否在小区居住、房屋是否空置，物业服务均在正常进行。

物业公司服务对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果业主以物业服务不能令其满意或者存在轻微瑕疵为由，拒交或者少交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。

来源：法眼物业法律服务