文 / 尹义民

实践中，开发建设单位代收维修资金后不及时交存至专户，或者对未售出的房屋未按规定交存维修资金的现象屡见不鲜，如何追缴以及由谁追缴在实践中普遍存在争议。有观点认为，应当由维修资金管理机构负责追缴，因为这是机构的法定职责之一。但另一种观点则认为应当由业主委员会追缴，因为开发建设单位的行为侵害的是全体业主的共同利益，管理机构的利益并未受损，不具备追缴资格。看法院对一则案件的判决。

案件情况

恒源·学苑华府小区由被告某公司于2013年开发建设，总建筑面积为71308.99平方米。2014年，恒源·学苑华府小区的房屋开始对外销售，某公司作为出卖人与不同的买受人签订《商品房买卖合同》，签订的每份《商品房买卖合同》均约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理等内容。案涉小区所有购买房屋和商铺的业主均按50元/平方米标准将物业专项维修资金交给被告，但被告却未全部将向业主代收的物业专项维修资金交至主管部门。同时，被告未出售商铺的物业专项维修资金应由被告在办理房屋栋证之前交存，但被告至今未将该部门商铺的物业专项维修资金交至主管部门。

本案中，涉案物业专项维修资金的迟缴行为严重侵害了小区全体业主的合法权益，经小区三分之二以上业主授权，原告某某业主委员会遂提起诉讼，要求：判令被告立即将尚未缴纳的恒源·学苑华府小区首期归集的专项维修资金及利息缴存至原告的维修资金管理中心专户。

被告某某公司认为：首先，本案中，原告作为业主委员会行使的民事诉权法律依据是业主的权利受到损害，及业主缴纳的维修资金未被转入维修基金账户，但原告提供的现有证据并不能证明业主权利受损;其次，原告依据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》并未赋予业主委员会享有法律上的民事权益主体资格，本案中原告并未具备相应的主体资格。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉请或驳回起诉。

法院意见

慈利县人民法院审理后认为，本案争议焦点有两个：首先，原告某某业主委员会作为追缴案涉专项维修资金的主体是否适格?其次，被告逾期缴纳专项维修资金是否应支付利息?

关于第一个争议焦点，法院认为：物业专项维修资金是为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，是为了准备应急性维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性，被告作为小区开发商未按时缴纳物业专项维修资金损害了小区全体业主的利益，业主委员会作为业主大会的执行机构，同时也是小区共有部分的管理义务人，有权行使业主大会赋予的诉讼权利;且根据原告提交的《恒源·学苑华府小区业主授权委托小区业主委员会起诉小区开发商欠缴小区房屋维修资金事宜知情确认表》，原告的起诉已经过业主的授权同意，故原告有权提起本案诉讼。

依照《湖南省物业管理条例》第五十三条第二款的规定：……房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。现恒源·学苑华府小区早已竣工验收，但对尚未售出的房屋，被告作为建设单位没有按照规定缴纳物业专项维修资金，故被告应当缴纳相应的物业专项维修资金。原、被告双方对被告欠付的物业专项维修资金的数额也没有异议，因此原告要求被告缴纳物业专项维修资金有事实和法律依据，法院予以支持。

关于第二个争议焦点，被告应付未付物业专项维修资金，“节省”了支出，按通常情形可使自己获得相应的利息收入，同时给恒源·学苑华府小区的全体业主造成了相应的损失，如果不判令被告承担利息损失，不足以促使开发商依法按时交存物业专项维修资金;且被告某某公司对原告主张的计息基数、计息方式和起止时间也未提出异议，因此，对原告要求被告按中国人民银行同期存款利率支付相应利息的诉讼请求，法院予以支持。

综上，法院判决：一是被告慈利某某公司于本判决生效之日起十五日内将恒源·学苑华府小区剩余物业专项维修资金140038元及利息缴存至原告某某业主委员会的慈利县物业维修资金管理中心专户;二是驳回原告某某业主委员会的其他诉讼请求。

案件评析

法院明确了业主委员会具备追缴维修资金的主体资格。本案中，不按规定交存维修资金的后果必然是损害小区全体业主的利益。因此，业主委员会作为业主大会的执行机构，同时也是小区共有部分的管理义务人，有权行使业主大会赋予的诉讼权利，当然也就能够作为诉讼主体追缴维修资金。

为了最大限度保障业主权利，法院认为追缴的维修资金不仅包括本金，还应包括由此产生的利息。法院认为，维修资金长期不归入专户将会使开发建设单位获取“收益”，任何人不能因不履行法定义务而获得收益。同时，为了促使开发建设单位依法按时交存维修资金，最有效的方法便是要求开发建设单位负担相应的利息。据此，法院认为本案中的开发建设单位应当支付延期交存维修资金而产生的利息。

作者单位：石家庄市住房维修资金管理中心

本文来源自《中国物业管理》杂志2025年第9期

来源：中国物业管理