文/左壮

今年《政府工作报告》明确提出，“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。物业服务企业需以设施设备管理为核心，构建安全治理体系，为“好房子  好服务”奠定基础。

设施设备常见安全隐患与案例分析

在物业管理实践中，设施设备类安全隐患呈现隐蔽性、连锁性和后果严重性三大特征。

消防设备无法联动、消防通道被占用

无论是消防设备无法联动，还是消防通道被占用，都属于典型的消防隐患。

《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

关于消防设备无法联动的问题，住房城乡建设部强制性工程建设规范《消防设施通用规范》(GB  55036-2022)要求，消防设施上或附近应设置区别于环境的明显标识，说明文字应准确、清楚且易于识别，颜色、符号或标志应规范。手动操作按钮等装置处应采取防止误操作或被损坏的防护措施。关于消防控制室管理要求，可参照《消防控制室通用技术要求》(GB  25506-2010)要求执行，应确保火灾自动报警系统、灭火系统和其他联动控制设备处于正常工作状态，不得将应处于自动状态的设在手动状态。

消防设施的日常维护是消除隐患的基础。消防设施的合规性必须符合国家标准要求，物业服务企业需定期巡查消防设施，确保其24小时有效运行，并通过智能化技术升级提升预警能力。

水景中用电设备线路破损

去年10月7日晚，厦门市一小区一名12岁初中男生在慢跑道上突然倒地昏迷。经法医鉴定和现场查勘，初步认定男孩系在追逐玩耍时碰到地灯触电所致。其实，住宅小区是此类触电事故的高发地。

根据《建筑照明设计标准》(GB/T  50034-2024)要求，建筑物室外照明设施的配电系统应根据现场情况选择合理的接地形式，应采用防护等级不低于IP54的灯具，人员可触及的室外照明设施应采用安全特低电压供电或人身电击防护措施。由于设计问题、产品缺陷、施工质量以及物业运维水平等因素，室外灯具往往存在不安全的状态，需要物业服务企业加强室外景观灯具以及公共区域机电设备、配电箱的日常检测和维护，避免事故发生。

沟渠井未封闭，井盖缺失或破损

有限空间事故是安全管理的“癌症”，在物业管理区域也时常发生。2024年9月21日，陕西西安某小区发生一起坠井事故，一名8岁女童不幸遇难，事发时井口只盖着三块胶合板。让业主不解的是，最先抵达的三位小区秩序维护员并未下井救援。情急之下，一名不会游泳的业主跳入井内，但救援未果，自己也差点遭遇危险。接着又有一名会游泳的业主跳入井中，在水中来回摸索，但未能找到坠井女童。针对此类有限空间的管理，需注意两个方面。

一是有限空间管理要求。住房城乡建设部发布的强制性工程建设规范《建筑给水排水与节水通用规范》(GB  55020-2021)要求，室外检查井井盖应有防盗、防坠落措施，检查井、阀门井井盖上应具有属性标识。

物业小区的检查井规格有大有小，埋设深度深浅不一。一般井内径较小时，行人不容易跌落。但是井内径大于或等于600mm时，行人容易跌落井内，造成伤害。为避免在检查井井盖损坏或缺失时发生行人不慎跌落造成伤亡事故，故规定井盖有防盗、防坠落的措施，如防坠落网等。目前，一些物业服务企业已经开始采取安装双层防坠落网或者安装五防井盖(防响、防跳、防盗、防坠落、防位移)等加强防坠防护。

二是有限空间救援。有限空间很擅长“围点打援”，多是一人遇险、多人遇难，普遍存在“无知无畏”违规作业和“前赴后继”盲目施救等突出问题。

主要原因有两个，一是人性善，看到有人倒下了，很多人要去救援;二是人无知，很多人高估了个人能力、低估了有限空间的危险性，觉得自己憋一口气就把人救上来了。刚刚这个案例提到的小区秩序维护员并未下井救援，但我觉得不应该谴责这名没有下井救人的秩序维护员，因为救援的原则是生命至上，也包括救援者的生命。

在应急管理部编制的《有限空间作业安全指导手册》中有这样的表述：

通过对近年来有限空间作业事故进行分析发现：盲目施救问题非常突出，近80%的事故由于盲目施救导致伤亡人数增多，在有限空间作业事故致死人员中超过50%的为救援人员。因此，必须杜绝盲目施救，避免伤亡扩大。

但是不跳下去救人，不代表不施救，可以采取非进入式救援方式，比如找可以使用的工具，比如竹竿、钩子，尝试把孩子勾上来，同时要马上拨打119、120.但是不能什么都不做，悄悄溜走。

加强设施设备安全管理的三点建议

住房城乡建设部部长倪虹指出，“好房子”不仅要有好标准、好建造，还要有好服务。事实上，设施设备是建筑物的五脏六腑，设施设备管理是物业服务的基础保障。物业设施设备管理关系到“好房子”“好服务”的安全、舒适、绿色、智慧等方方面面，体现了物业管理的里子和良心。结合工作实践，对加强设施设备安全管理提出三项建议。

顶层设计系统化——开展安全生产专项调研、推进物业服务企业安全生产标准化工作。

科技支撑智能化——科技兴安，智慧物业重构应急响应生态。在物业管理实践中，通过部署物联网监控平台，实时监测消防水压、电气温度、电梯运行状态;利用  AI摄像头识别高空抛物、消防通道占用行为，自动触发预警;建立设施设备数字化台账，通过大数据预测故障风险，可以实现科技赋能精准防控。

基层能力实战化——注重基层应急演练工作，提升员工应急能力。

安全生产没有“休止符”，只有“进行曲”。建议物业服务企业以“时时放心不下”的责任感，为“好房子”“好服务”筑牢安全底线，共建美好家园。

文章节选自《中国物业管理》2025年第6期，作者系深业物业运营集团股份有限公司高级专家、中国物业管理协会设施设备技术专业委员会副主任、深圳市物业管理行业协会设施设备管理绿色数智化专业委员会秘书长

来源：中国物业管理