2024年，福州鼓楼区一株被大风刮倒的树木砸中了业主刘某建的车辆，最终法院判决物业公司赔偿业主2750元。

一场看似普通的财产损害赔偿诉讼，却因物业公司收款收据上五个字——“停车管理费”——引发连锁反应。

本案((2024)闽0102民初8640号)不仅否定了物业“不可抗力”和“未收费不担责”的抗辩，更因其对收费凭证法律效力的精准剖析，入选人民法院案例库，成为全国法院审理同类案件的参考案例。而这五个字背后，暗藏着一个长期被行业忽视的法律风险。

| 收据上的“管理费”：是服务对价，还是责任枷锁?

本案中，物业公司向刘某建开具的收款收据清晰载明“停车管理费”。

物业试图以此证明：业主未缴费则无权主张权利。然而法院的裁判逻辑却让这纸收据成了“回旋镖”：物业长期收取‘停车管理费’的行为，证明其对公共停车区域负有管理义务。该义务覆盖全体使用车位的业主，与单次缴费状态无关。

这一认定直指核心：“管理费”的表述，在法律上等同于物业对自身管理责任的“自认”。根据《民法典》第275条及《福建省物业管理条例》第63条，小区地面车位属业主共有，物业收取的费用本质是公共收入，其服务内容仅为车位秩序维护、基础清洁等(《民法典》第942条)，绝非“保管”或“占位权出售”。

“管理费”的表述极易诱导业主误认为双方建立“车辆保管合同”，若车辆被盗或损坏，业主可能以“支付管理费即形成保管关系”为由索赔。

本案中，物业虽未涉保管纠纷，但收据的模糊表述已埋下隐患。一旦保管关系被推定成立，物业或将承担赔偿责任(如车辆被盗需赔整车价值)，远超基础服务义务。

| 极端天气下的“管理失职”：收据如何成为过错的铁证?

物业辩称树木倾倒系“6-9级大风所致，属不可抗力”。但法院依据《民法典》第1257条(林木损害过错推定原则)指出：福州作为台风频发区，物业未根据气象黄色预警加固病树或设置警示，显属失职;关键证据链中，记载“停车管理费”的收据成为推翻物业免责主张的支点：物业的公共区域管理义务是法定的、不可割裂的，不会因个别业主欠费而“局部失效”。

| 小收据背后的大责任

本案被选为参考案例的核心价值，在于它揭露了行业普遍存在的两大盲区：

一是名称陷阱。“停车管理费”“占地费”等模糊表述，不仅混淆公共收益属性(违反《福建省物业管理条例》第64条规定)，更可能被认定为管理责任的自认凭证，如本案中的侵权过错;虚假保管关系的证据，或诱发高额索赔诉讼。

二是义务误判。物业企图以“未收费”切割管理责任，但法院明确指出：共有区域的安全保障义务源于法律规定，非基于单个业主的缴费行为。

| 规范路径：从“管理费”到“服务费”的责任厘清

本案如同一面镜子，照出一些物业企业在“收费表述”上的无意识风险。一张小小的收据，既能成为推卸责任的借口，也能变成锁定过错的铁证。如果确实未建立车辆保管关系，停车收费应规范表述“车位服务费”，这绝非文字游戏，而是厘清责任边界的明示。

唯有将“费”与“责”依法锚定

方能避免下一个“树木倾倒”时

既不砸中业主车辆

也不砸掉企业的未来

来源：物叶论坛