以 | 案 | 为 | 鉴

物业服务连接千家万户，既是居民安居乐业的基石，也关乎基层社会的和谐稳定。为切实提升我省物业服务行业法治思维，有效预防和化解物业管理服务领域矛盾风险，湖北物协法律法规与纠纷调解专业委员会特推出《以案为鉴》普法专栏，聚焦服务实践中的真实案例(已作脱敏处理)，通过对案例的深入剖析，以案为镜、以案明责、以案促改。

向伟，中共党员，注册物业管理师，从业23年，现任宜昌思美尔物业有限公司法定代表人/总经理，湖北省物业服务行业专家、法专委委员，宜昌市物业管理招投标专家评委，夷陵区物业行业党委副书记，夷陵区物业协会会长，西陵区物业协会秘书长，夷陵区政府营商环境观察员。

01.案例背景及意义

本案例属典型的非物业服务问题而业主故意拖欠物业费的民事纠纷。事发宜昌市夷陵区某物业小区，于2019年交付使用，该物业公司于2017年5月通过小区业主委员会公开招聘进场服务时小区已交房8年，原地产开发公司已登记注销。屋面因普遍安装太阳能而导致渗水严重，前期物业服务企业协调开发商但一直未能解决好，因此有8户业主长期拒交物业费。

02.案例基本情况

新物业公司进场后，服务水平大大提升，业主满意度达到了96%，因屋面渗水问题超过了质保期，向小区业委会提交了使用维修资金解决的建议，业委会决定启动申请住房专项维修资金解决。但因维修费用较高，业主书面表决意见一直未达到《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第二款的业主讨论通过规定的同意率，故无法解决屋面渗水问题。

该8户业主拖欠物业费已达3年，物业公司于2020年3月将鲁某某、刘某某等8户业主向夷陵区人民法院进行了起诉。

因物业公司提供了包括启动维修资金未成功在内的相关充足证据，法院立案庭受理后，与鲁某某等8户业主进行了诉前调解，有7户缴纳了拖欠的物业费，仅鲁某某不服调解。

03.调解结果

法院认为：物业公司履行了职责，因业主表决意见达不到《住宅专项维修资金管理办法》的规定，鲁某某业主的驳斥意见无效，判鲁某某向物业公司如实缴纳拖欠的物业费，且承担诉讼费用。

04.

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条 物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第五款使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

05.案例总结

该业主后期虽然认同物业公司的服务，也与物业公司改善了友好关系，但因屋面渗水未得到彻底解决，还是要物业公司诉讼、法院判决后再缴纳物业费。

物业服务企业需要强化服务意识、法治意识，在依法依规依约履行物业服务的同时，既要做好痕迹管理，又要处理好与业主间的良好关系，在现今人民法院“重调解轻审判”的大前提下，多自行协调解决好矛盾关系，减少诉讼。

供稿：宜昌思美尔物业有限公司法定代表人 向伟