一、问题提出

《民法典》第944条第2款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《物业管理条例》(2918年修订)第64条亦明确规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”依照前述规定，我们是否可以认定“向业主催告”系物业公司起诉物业费诉讼的前置程序条件?另外如何判例物业物业公司已经完成了“向业主催告”这一行为呢?，本文通过梳理现行法律及司法判例，解答前述问题，以供参考适用。

二、实务观点

(一)“向业主催告”是否系物业公司起诉主张物业费的前置程序

关于“向业主催告”是否系物业公司起诉主张物业费的前置程序，目前在司法实践中存在部分争议。部分法院认为物业服务人起诉主张物业费，应当先行催告，经催告后业主在合理期限届满仍不支付的，方可提起诉讼。亦有法院认为“催告”并非起诉的前置程序。详见如下案例

1.物业服务人起诉主张物业费，应当先行催告，经催告后业主在合理期限届满仍不支付的，方可提起诉讼

审判法院：湖南省长沙市中级人民法院

案号：(2021)湘01民终10646号

法院认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”该条明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，本案中，原告虽于2020年8月以长沙恒天房地产实业有限公司为被告向法院起诉要求被告支付物业服务费，但并未提交证据证明原告向业主催收过物业服务费，本案及另案的多名业主均抗辩未收到原告的催收通知，故法院认为原告无法证明其向业主履行了催交程序。原告未经催交程序而直接提起诉讼，不符合法律规定，依法应当驳回起诉。

2.催告并非物业公司起诉主张物业费的法定前置程序

审判法院：辽宁省大连市中级人民法院

案号：(2022)辽02民终621号

法院认为：法释〔2009〕8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已被修改，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。从该条规定用的是“可以”而非“必须”可以看出，催告并非强制，且没有相关诉讼法律规定催告是起诉主张物业费的法定前置程序。因此，就交纳物业费，物业企业可以先通知催收，也可直接提起诉讼。上诉人提出的催告前置的主张不成立。

(二)“催告”的方式

1.在单元门张贴催缴单，属于物业公司催告的方式

审判法院：黑龙江省桦南县人民法院

案号：(2022)黑0822民初1362号

法院认为：被告主张原告未对该案涉小区提供物业管理服务也为对物业管理费进行催缴，通过对于证据认定以及庭审调查，可以确认原告在日常工作中对案涉小区提供了物业管理服务，原告物业公司也按年度采用在单元门张贴通知的方式进行了催缴，被告未能收到催缴通知主要原因为被告常年未在该房屋居住导致。被告主张，未支付物业服务费主要原因为未能收到原告物业费催缴以及不满原告单位的服务质量及其他问题导致，致使作为被告的业主产生不满情绪，怠于交费情有可原，故桦南县北辰物业管理有限责任公司要求被告承担违约责任的诉请不予支持。

2.物业公司撤诉后，再次起诉要求支付服务费，可以认定为已经完成了催告行为

审判法院：辽宁省清原满族自治县人民法院

案号：(2022)辽0423民初2008号

法院认为：捷洁安物业公司起诉任奕霖2017年4月20日至2021年4月20日物业费，本院于2020年9月8日以(2020)辽0423民初1579号立案受理。捷洁安物业公司于2020年9月24日向本院申请撤诉，本院当日裁定准许其撤诉。现因任奕霖拖欠捷洁安物业公司2017年4月20日至2022年5月15日期间的物业费，捷洁安物业公司再次诉至本院。本院于2022年6月17日立案受理。被告提出原告从未催缴物业费，本院曾已立案审理双方物业费纠纷，故该抗辩意见本院亦不采纳。

3.催告程序存在瑕疵，逾期付款利息不予支持

审判法院：湖南省吉首市人民法院

案号：(2021)湘3101民初4930号

法院认为：被告是否有缴纳物业费的义务。被告辩称原告存在严重违约行为，物业服务不到位，但未提供相应证据。业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业服务费来表达不满。如果业主认为物业公司服务没有达到标准，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑原告在物业管理及催收物业服务费的程序上确有瑕疵，对其主张利息部分，本院不予支持。

三、律师总结

1.律师认为虽然《民法典》第九百四十四条第二款规定，物业公司催告业主交纳物业费，其仍不交纳的，物业公司提起诉讼。但此条款不能直接认定为“法定的催要物业费的前置程序”。在该条文中关于催告程序均表述为“可以”而并非“必须”或“应当”等强制性规定，故关于催告程序或催收方式物业公司作为债权人享有选择权，而且根据《民法典》第五百六十五条规定，通过起诉催要物业费亦是行权的方式，符合法律规定。

2.虽然目前并非规定催告系物业公司起诉主张物业费的法定前置程序，但是建议物业公司在催收物业费时，亦应履行相应的催收流程，具体可以参照浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》第16条第2款规定“物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式;仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。”

来源：裁判研究