某物业公司与何某某

物业服务合同纠纷案

——合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费

一、基本案情

某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日，该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。

该公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。

业主委员会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。

此后，某物业管理公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。

2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。

二、裁判结果

审理法院认为，某物业管理公司在前期物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照《民法典》第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。

对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求，法院不予支持。

三、典型意义

物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。

物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷，而且直接影响了物业服务质量，导致物业秩序混乱、气氛紧张，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。

实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。

《民法典》第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务，继续提供物业服务的，有违业主的真实意思，其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。

来源：四川高院