随着旅游业服务的蓬勃发展，各式各样的特色“民宿”走进人们的生活，但在住宅区里经营民宿，却有可能会影响本小区居民的正常生活。那么，将民宿开在小区内的行为，是否合法呢?

基本案情

某林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给了被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营“民宿”。

这样的改造为被告带来了经济效益，却对住在楼上下的林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。

无奈之下，林女士、吴先生、许先生只得向法院起诉要求被告停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。被告朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害原告的合法权益。

法院审理

（图片来源于网络）

经审理，法院认为：被告朱某、陈某将住宅用于经营用途，原告作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。根据民法典第二百七十九条规定，即便被告的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。

故判决被告陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：被告朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

法官后语

《民法典》房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。

民法典规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

本案中，被告经营民宿的行为改变了房屋住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时，被告的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质行为不具备合法性，应当恢复房屋住宅用途。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条  有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款;情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款：

(一)违反国家规定，未经注册登记，以社会团体名义进行活动，被取缔后，仍进行活动的;

(二)被依法撤销登记的社会团体，仍以社会团体名义进行活动的;

(三)未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的。有前款第三项行为的，予以取缔。

取得公安机关许可的经营者，违反国家有关管理规定，情节严重的，公安机关可以吊销许可证。

第五十八条：违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告;警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。

《物业管理条例》第四十九条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

延伸阅读

业主擅自将住宅改成经营性用房的

答：住改商，是指将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房。如果业主的住改商行为损害了全体业主共同的合法权益，或是妨害了物业服务企业的服务与管理，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理，但物业公司不得采取强制性措施，也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式。

【相关法律法规】

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

来源：誉全法律