01.业主应当从何时开始承担物业费？

在房屋交付之日起，物业费由业主承担;在房屋交付期之前，物业费由建设单位承担。

法条链接：

《湖北省物业服务管理条例》

第四十二条：前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担;物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。

02.业主不接受房屋，是否可以不承担物业费？

不能一概而论。从法理上：1.如果交付的房屋符合约定交付条件，且房屋符合国家质量标准，而业主拒绝接受的，物业费归业主承担;2.如果交付的房屋不符合约定交付条件，或者因房屋自身严重问题不能实现业主使用目的的，应当依法申请解除房屋买卖合同。房屋买卖合同解除的，物业费归建设单位承担。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

第五百一十一条第一款：标的物质量按照强制性国家标准履行。

第六百零五条：因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。

第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

03.业主未签署物业服务合同，为什么要承担物业费缴纳义务？

物业管理分为两个阶段，在前期物业管理阶段，由建设单位按照法定程序选聘前期物业服务人，并签订前期物业协议。后期，经业主大会决定和授权，业主委员会可以与物业企业签订物业服务合同。这两种物业服务合同均不是以业主本人签字作为合同生效的前提条件的。但无论是哪一种物业服务合同，业主都是享受物业服务合同利益和负担支付对价的义务主体。所以，业主不能以其未签署物业服务合同为由，拒绝缴纳物业费。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

04.房屋没有入住可以少交或者免交物业费吗？

业主没有居住的，可以按照湖北省和房屋所在地物价部门的规定，适当减免部分物业费。但是必须具备两个条件：一是业主能够证明其没有入住，比如水电表度数均为起始数值，房屋没有进行装修、不具备居住条件等;其次，减免的时限和幅度符合政府文件规定。

法条链接：

《湖北省物业服务收费管理办法》

第六条第二款：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。

襄阳市物价局《转发省物价局省住房和城乡建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理办法》的通知》

第二条：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业费。

05.房屋长期空置可以减免物业费吗？

符合前个问题条件的，可以适当减免规定时限和幅度的物业费。但是，物业服务本身具有持续性，并不因部分人没有入住就可以减少或者放弃服务，比如电梯消防等公共设备维护、绿化管理、卫生保洁、安全管理等，都是不可中断的，因此，业主不能因为自己没有享受服务或者放弃服务就免除义务。长期减免物业费既没有政策和法律依据，也不符合公平原则。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施，保护业主的人身、财产安全。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

06.出租的房屋，物业费由谁缴纳？

如在出租合同中约定了物业费缴纳主体的，由约定的主体缴纳，业主承担连带责任，没有约定或者约定不明确的由业主缴纳。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

《物业管理条例》

第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

07.不缴纳物业费会承担何种责任？

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主应当按照约定及时支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

08.因房屋质量存在问题，业主是否可以拒交物业费？

不可以。房屋质量问题是业主和建设单位等主体之间的法律关系，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律关系，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于房屋质量问题，业主应当与建设单位协商处理。若质量缺陷涉及建筑物的公共部位，物业公司应当联系建设单位处理。

法条链接：

《建设工程质量管理条例》

第三条：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

09.物业企业可以将小区的物业管理全部转让给他人吗？

物业企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。物业企业可以将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，但仍应当就该部分专项服务事项向业主负责。违规转让物业管理项目，将承担相应法律责任。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十一条：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

《物业管理条例》

第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第五十九条：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

10.业主可以选择自行管理，不要物业服务吗？

可以。但是，物业管理毕竟是一项复杂的系统性工作，其内容包括为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，如消防、电梯、安防、水电等设施设备的维修养护等还涉及不同专业，因此，业主在决定自行管理的同时，也要对自行管理的执行机构、管理人、自行管理的内容、标准、费用和期限、聘请专业经营单位的方案等做出合理安排。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

《湖北省物业服务和管理条例》

第五十条：业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，并对下列事项作出决定：

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业经营单位的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

11.物业公司不公开应当公开的信息，应当承担何种后果？

未按照规定在物业区域内公示有关信息的，由管理部门责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

法条链接：

《湖北省物业服务管理条例》

第六十九条：物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案：

(二)违反本条例第三十八条第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

12.物业服务人应当向业主公示或公开哪些事项？

物业服务人应当向业主公开的信息包括：

(1)物业服务合同的主要内容，包括服务事项和标准、主要人员、服务质量标准、收费标准等;

(2)合同的履行情况。如采取了哪些服务项目，是否达到约定的标准等;

(3)与公共秩序和共同利益密切相关的重大事项，包括住宅维修资金的使用、共有部分的经营和收益情况、重要修缮事项的进展情况等。

物业服务人将有关信息向业主合理公开的同时，也必须向业主大会、业主委员会进行报告。订立合同时可以约定信息公开的周期和频率，没有约定的，物业服务人应当按照合理期限进行公开。

除上述公示事项之外，物业服务人应当按照物业服务合同约定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百四十三条 ：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第二百八十五条第一款 ：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

《湖北省物业服务管理条例》

第三十八条：物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

(五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况;

(六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;

(七)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

13.电动车乱停乱放，物业是否可采取锁车的措施？

物业服务人是为业主提供服务的，本身既没有处罚权，也没有强制权。在没有法律法规、管理规约、合同依据或者业主大会授权的前提下，物业服务人对于业主不能采取类似查封、暂扣、强制搬离、强制拆除等强制性措施。若因此造成业主财产损失的，物业服务人可能还会承担赔偿责任。

如果经业主大会授权或物业服务合同中，明确赋予了物业服务人对于特定违反小区管理规约的行为具有一定强制措施，物业也需要履行相应的告知义务，保存好相关证据，避免因强制措施而带来的财产损坏、物品遗失、人身伤害等不良后果。

如果物业公司配合政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的，物业公司无需承担责任。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力

第二百八十六条 ：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

14.业主私自将通往顶层天台的通道安装防盗门，物业服务人应如何处理？

业主将通往顶层天台的通道安装防盗门，属于阻塞安全通道的行为，物业基于管理职责可以要求其拆除，保障通道的畅通，或请求业主大会或业主委员会对业主侵占通道的行为采取措施，业主拒绝恢复原状的可以上报消防部门或向人民法院起诉。

法条链接：

《中华人民共和国消防法》

第十六条：机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：(四)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准;

《中华人民共和国民法典》

第二百八十六条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

15.业主将住房改变为经营性用房，应满足什么条件？

除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。按照司法解释，本栋建筑物内的其他业主为“有利害关系的业主”。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

16.电梯坏了是归物业修还是由业主自己修？如何维修？

电梯是建筑物的共有部分，业主的房屋所有权是专有部分和共有部分所有权的集合，按照谁的产权谁负责维修原则，电梯的维修责任归全体业主。委托物业管理的小区，按照物业服务合同的规定，物业服务单位应当按照电梯养护规定，开展养护和检测工作，公开电梯养护和检测记录。如果物业公司怠于养护，造成电梯损毁的，业主可以追究物业服务单位的违约责任。

在高层建筑中，电梯故障会极大影响住户正常生活和居住安全，因此，物业企业、业主委员会、当地社区应当依法及时处理。电梯发生故障时，如果尚在保修期内，可以要求质保单位修理。超出质保期，可以申请公共部位维修资金修理。在具体操作上，电梯管理责任人应当及时联系电梯维修企业了解维修方案和价格，然后向业委会、社区报告，在得到业委会、社区同意后，在现场予以公示，并开展维修。维修完毕，按程序申请启用维修资金，拨付给电梯维修单位。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《湖北省物业服务和管理条例》

第六十四条：物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居(村)民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：

(一)屋面、外墙渗漏的;

(二)电梯故障的;

(三)消防设施故障的;

(四)公共护栏(围)破损严重的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(七)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

《中华人民共和国特种设备安全法》

第三十八条：特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。

第三十九条：特种设备使用单位应当对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录。

特种设备使用单位应当对其使用的特种设备的安全附件、安全保护装置进行定期校验、检修，并作出记录。

17.老旧小区加装电梯对我的房屋的通风、采光和安全都造成影响，能否索要补偿？

老旧小区住宅楼加装电梯，有利于方便居民特别是残疾人、老年人出行，完善住宅功能，提升居住品质，以适应社会经济高质量发展和人口老龄化的衍变。《民法典》规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。为相邻权利人通行、建造和修缮建筑物等提供必要的便利。按照《民法典》和政府文件规定，加装电梯是需要经过多数业主同意，并严格的审查程序的。业主要求加装电梯补偿，应当一般应当符合以下条件：1、加装电梯的程序不符合政府有关规定，或者加装人擅自改变经批准的加装方案;2、有确凿的证据证明加装电梯给业主造成实质性损害，具体损害程度，建议请有资质的第三方介入，开展日照分析、安全鉴定等专业评估。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十一条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

18.公共管道堵塞致业主家中返水，造成家具和装修被淹，相应损失由谁承担？

此种情况下，如何确定赔偿责任主体，关键在于确定管道堵塞的具体原因：

(1)初始管道设计问题和建设施工垃圾导致堵塞，建设单位应当承担相应责任;

(2)业主私自违规改动管道，导致堵塞，业主应当承担相应责任;

(3)异物堆积导致堵塞，如能明确责任主体，应由责任方承担，不能明确主体的，由楼上业主共同承担责任，业主有证据证明不可能丢弃的除外;

(4)物业未按合同约定履行定期疏通义务导致堵塞，造成管道返水，物业应当承担相应责任;

存在多种原因的，应按过错承担相应的赔偿责任。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

第一千一百七十二条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任;难以确定责任大小的，平均承担责任。

19.因房屋防水质量问题造成漏水，物业是否需赔偿业主的损失？

物业与业主所形成的法律关系并非房屋买卖合同关系，物业一般不应承担保障房屋质量及后续维修的职责。按照规定，房屋出现质量问题，质保期内由建设单位进行维修，质保期外一般则需要动用专项维修资金。物业服务人应当注意在房屋质保期内，应当尽到协调义务，包括将业主反馈的房屋质量问题及时上报给建设单位等，并保留相应的上报记录;在房屋质保期外，应当尽到协调申请专项维修资金的义务。

同时，要注意物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》中，有没有约定房屋质量保修、维修的条款。判断物业公司是否有责任，除了上述建设工程质量保修有关规定之外，还需要认真核实物业合同，如果合同中约定了物业公司负有保修、维修职责的，物业公司应当按照合同约定做好相应保修、维修工作。

法条链接：

《房屋建筑工程质量保修办法》

第九条：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

第十四条：保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十五条：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

20.小区停车场无监控，业主车胎被扎，物业是否应承担责任？

判断物业公司是否应对业主的车辆受损承担责任，应当从合同履行以及侵权两个角度衡量。

(一) 物业公司与业主是否形成停车管理服务合同关系。若二者在物业服务合同中约定或者单独约定停车位服务项目，则物业公司承担违约责任;若二者并未存在停车服务关系，不能认定物业公司存在违约行为，其不应承担违约责任。

(二)物业公司是否存在过错，从而需要承担过错侵权损害赔偿责任。

1、未安装监控非物业公司过错。物业公司是小区的物业服务单位，而非建设单位，更不是产权单位，其接管时小区已有监控设施，物业公司应按照合同约定做好监控设施设备的维护及使用;若没有，只能追查建设单位是否按照设计要求安装了监控设施，或者由业主共同决定是否加装监控设施。因此，若认为未安装监控存在过错，那么过错方是建设单位，而非物业公司。

2、物业公司是否尽到安全防范义务。小区安全管理就是采用各种措施如设立门卫执勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序。而判定物业公司是否履行安全防范义务，看其是否履行物业服务合同的相关约定即可。物业公司仅需要在能够防止或者制止损害的范围内承担相应责任，在无法预见或防范制止的情况下发生的损害不应由物业公司承担责任。

法条链接：

《物业管理条例》

第四十六条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

来源：市物业纠纷人民调解委员会