社区治理与物业管理

法律服务团队

案例解析

随着城市化进程的不断加快，高层建筑越来越多，高空抛物隐患增多。高空抛物行为不仅会对人们的生命财产造成威胁，还会破坏社会秩序和公共安全。因此，如何有效预防和应对高空抛物行为成为了当前亟待解决的问题之一。物业公司作为小区的服务者，肩负着重要的责任和义务。本文重点探讨物业公司对于高空抛物行为的义务，旨在提高物业公司对高空抛物问题的认识，促进物业公司更好地履行其职责，为居民创造一个安全、舒适的居住环境。

首先，物业公司与业主签订物业服务合同在不违反法律、法规的情形下，应当履行合同约定的义务。

其次，还要履行相应的法定义务。物业公司应根据《民法典》等相关法律法规的要求，采取必要的安全保障措施，防止高空抛物行为的发生;在高空抛物行为发生后，物业公司应积极履行维护基本秩序、制止违法违规行为、采取应急措施以及上报等义务，以保障业主的人身和财产安全。具体分析如下：

案例解析.

一、高空抛物行为发生前：采取必要的安全保障措施

依据：《民法典》第一千二百五十四条第二款规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形(高空抛物行为)的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

理解与适用：这里的安全保障措施，在实践中可以体现为：

1.对高空抛物问题的广泛宣传与告知。

(2020)川0781民初1938号判决书中提到，“被告物业公司不是加害建筑物的使用人，且被告针对高空抛物的问题已制定了管理方案并在小区公告栏、每栋大楼入户门厅张贴高空坠物小知识、警示标语及入户通知等，已履行了相关安全防范义务。”

2.在可能发生高空抛物的相关公共区域安装监控。

(2023)湘03民终92号判决书中提到：“A物业在服务过程中未能合理管理或制止业主违反物业服务协议的行为，增加了高空悬挂物坠落的风险，且未合理设置监控设施，导致无法通过监控录像确定直接侵权人。”;(2021)苏0191民初115号判决书中提到：“其次，针对高空抛物行为，被告除广泛宣传之外，还应当切实履行管理职责，采取必要的安全保障措施防止高空抛物行为发生后难以确定具体侵权人，包括但不限于安装必要的监控设施。”

3.在可能发生高空抛物的区域设立明显的警示标志。

(2024)豫96民终170号判决书中提到，“然而，某甲物业公司在小区内设立了禁止业主高空抛物的提醒标志，并已尽到注意义务。”。

4.对业主共有部分的定期的检查和维护。

(2021)苏0191民初115号案件中提到，“法院认为被告作为XX小区物业服务企业，应提供安保服务并履行巡逻检查、安全和监控等义务。”

提示：上述措施并不是并行选项，实践中法院会根据上述因素以及其他因素综合判断物业公司是否采取了必要的安全保障措施。且要注意，如果在物业入驻小区之前该小区并无监控、高层防护网等设施，且物业服务合同中没有关于加装监控、防护网等约定，根据《物业管理条例》第十一条;“下列事项由业主共同决定：……(六)改建、重建建筑物及其附属设施;……。”，安装监控或防护网等设施，属于新增小区附属设施内容，物业公司则没有义务加装上述设施，业主想加装的情况下也应通过业主大会决定。法院会根据其他因素去判断物业公司是否履行了安全保障义务。

(2023)渝0112民初6513号判决书中提到：“因被告不同意加装防护网，故对本案中小区公共部分是否加装防护网，应由案涉小区业主大会或者业主委员会作出决定。其次，被告已通过请勿高空抛物设置标识、在小区公告栏张贴和业主群中发送信息的方式提醒案涉小区业主不要高空抛物，已在物业服务合同范围内履行了其应有的安全保障义务。”

二、高空抛物行为发生后：物业公司应履行维护物业服务区域内基本秩序、合理措施制止违法违规行为、采取应急措施并向行政主管部门报告及协助救助的义务

高空抛物行为可能会涉及到物业公司对于业主共有部分的维修、清洁、经营管理，还可能涉及到物业公司需要对物业管理区域的基本秩序进行维护。如果发生安全事故，应当采取相应的应急措施。另外，高空抛物属于妨害社会管理秩序的行为，影响了治安，因此物业公司还应当采取合理措施制止违法行为以及向行政主管部门报告等措施。

依据：《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

综上所述，物业公司在应对高空抛物事件时，日常可以采取做好宣传教育，进行定期巡逻和维护，采取监控、警示标志等安全保障措施;高空抛物行为发生时以及发生后，物业公司发现高空抛物行为的，采取合理的措施进行制止发生或再次发生。如果发生安全事故，还应该及时采取应急措施，并维护好物业服务区域内的基本秩序，最大限度地减少事故对业主和住户的影响，最后还要向行政主管部门进行报告。

违反义务的相应责任：

若物业公司对于高空抛物行为的发生具有疏忽及过错，法院可能判定物业公司承担部分侵权或违约的赔偿责任。当物业公司无法完全履行上述职责时，如未能合理管理或制止业主违反物业合同的行为导致增加了高空悬挂物坠落的风险且未能合理设置监控设施或未采取其他必要的安全措施等情况，物业公司可能承担补充赔偿责任或一定比例的赔偿责任。如(2023)湘03民终92号中某物业公司承担30%的赔偿责任，(2023)豫0311民初8606号中某物业公司赔偿360元，(2022)湘0112民初6918号中某物业公司承担20%的责任。

来源：社区治理与物业管理法律研究