当房屋出现质量问题时

业主应当怎样做

才能把个人损失降至最低

究竟该如何维护自己的权益呢

维保期内怎么处理

在正常使用条件下，房屋建筑工程在最低保修期限内，业主在发现商品住宅存在施工质量问题时，务必及时向开发企业主张维修责任，由于业主自身怠于行使权利而造成超过保修期限的，将不能得到法律支持。

超过保修期怎么办

超过保修期限的房屋需要维修的要根据该房屋的产权性质来判断，如果发生在单个业主家中的，属于业主的专有部分，业主可自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务来对其进行维修，当然费用由业主自行承担。

如果发生在房屋的共有部分，亦可要求物业公司对其进行维修，费用则应由关联业主按各自拥有的权属份额共同承担。如果共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造的，经业主大会依法通过，可以启动物业维修专项基金来进行。

与物业服务费的关系

根据《物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而物业服务成本通常包括以下9项内容：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、税务费用。

可见，物业服务企业提供的物业服务并不包括房屋维修服务，当住宅房屋发生质量问题时，业主应首先查看手中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，确定该房屋在保修期限内，且不存在《住宅使用说明书》中规定的房地产开发企业不承担维修责任的情况下，向房地产开发企业或物业管理企业(明示委托物业公司的)主张权利。

切忌以拒交物业服务费用来表达对开发企业不作为的不满情绪。根据《物业管理条例》第六十七条的规定，对经催告后仍逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉，在此温馨提示广大业主，莫要将房屋维修与物业管理混为一谈。

以案施法

谢某购买县内某小区商品房居住，并与物业管理公司签订物业管理委托合同，物业公司依约给谢某提供物业服务。2018年6月1日至2022年7月31日期间，谢某因未按约定交纳物业费等相关费共计4700元，被物业公司起诉。

谢某辩称：其对欠费数额没有异议，但从入住后次年始，房屋多次发生漏水，物业公司与房地产开发公司相互推责，导致房屋漏水问题久拖不决。同时所居住小区还存在保安值班不到位、环境卫生管理存漏洞、公共收入未公开、工作人员态度冷硬等服务现象，故拒缴物业费。

法官裁判

谢某与物业公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。物业公司依约履行物业服务，谢某应当按照约定支付相应物业费。

本案中，谢某与房地产开发商之间的房屋质量争议系商品房销售合同纠纷，与本案不属于同一法律关系;谢某就房屋质量问题及造成的损失可另案解决;谢某有充足证据证明物业公司提供物业服务不到位，属于履行瑕疵，不属于根本违约，故谢某抗辩意见不能成为其拒缴物业费的理由，但可适当减少物业费。

法条阐释

物业公司一般多为开发商前期选定的，业主并没有选择权，业主通常将二者视为“一伙”。但开发商与物业公司为各自独立法人，因此理清法律关系，有利于化解双方矛盾。

日常生活中，部分业主将拒缴物业费归咎于物业服务质量差，但由于服务质量难以量化，因此法院多通过调解方式，由双方自由协商或组织第三方积极参与，在不损害双方友好关系的前提下解决物业纠纷。归根结底，业主与物业公司并非对抗关系，物业公司需要定期收缴管理费用来维持正常经营并获取利润，业主需要物业公司提供服务以保障小区生活有序稳定，物业公司应不断增强服务意识和服务水平，业主应按时缴纳物业服务费用，毕竟以和为贵、合作共赢才是可取之道。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

来源：中物知乎